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Häuser, Wohnungen und Appartements auch in Duhnen, Döse, Sahlenburg und am Nordseedeich

Admiralsgarten: noch 1 Neubau-FeWo mit Fernseesicht in Duhnen am Ahoi!-Bad frei

Lageplan: 1871 m² Grundstück

Süd-Südwest-Ansicht

Nord-Ansicht von oben

Nord-Ost-Ansicht

Nord-Ansicht

Westlicher Admiralsgarten

Östlicher Admiralsgarten

Luftbild vom ahoi!-Bad

so nah zum Sandstrand

so nah zum Ortszentrum

so nah zur "Goldküste"

Altbauten wurden abgerissen!

Ort:  Cuxhaven-Duhnen
Anschrift:  Wehrbergsweg 45-47 / Nähe Voßhörn / gegenüber ahoi!-Bad
Bauplatz:  1871 m² = vormals "Kleine Wehrburg" und "Gästehaus Wehrburg"
Lage:  gegenüber vom "Strand-Palais" / in Sichtweite zum Sandstrand
Nutzung:  ideal als Zweitwohnung und für FeWo-Vermietung (genehmigt!)
Konzeption:  2 Häuser (Ost und West) mit je 1 Fahrstuhl und je 1 Tiefgarage
Größen:  2 x 17 = 34 Ferienwohnungen mit 43 bis 81 m² Wohnnutzfläche
Aufteilung:  2 getrennte Eigentümergemeinschaften mit jeweils nur 17 WE
Grundrisse:  74 m² großes 4-Raum-Maisonette-App. inkl. 28 m² Dachboden
Kaufpreise:  courtagefrei € 375.000,- inkl. TG-Platz und inkl. vieler Extras!
Kaufpreise:  Sie sparen ca. 9 % beim Netto-Kaufpreis gemäß § 13b UStG
Ost-Haus:  EG (Abstellräume) + 1. OG + 2. OG + Penthouse mit Dachausbau
Backbord:  Alle 17 App. im WBW 45 (Ost-Haus) sind notariell verkauft!
West-Haus:  EG (Abstellräume) + 1. OG + 2. OG + Penthouse mit Dachausbau
Steuerbord:  noch 2 von 17 Wohnungen im Wehrbergsweg 47 (West-Haus) frei
Pkw-Plätze:  2x 13 in Tiefgaragen + 4x 2 in Erdgeschoß-Garagen im Haus
Termine:  Baubeginn: ist erfolgt! / Fertigstellung: Anfang September 2016
Status:  jetzt nur noch 2 von 34 Wohnungen frei, weil 32 verkauft
Mehr Infos?  Fordern Sie unter info@grutzpalk.de die aktuellen PDFs an!

Objektbeschreibung:

  • NEU und nah zum Sandstrand, nah zum Thalasso-Erlebnisbad und nah zum Dorfzentrum: In exklusiver Lage von Cuxhaven-Duhnen, im Wehrbergsweg 45 und 47, gegenüber vom "Strand-Palais" und neben der neu gestalteten Parkanlage des Hotels "Wehrburg", wird der neue "Admiralsgarten" mit zwei Appartementhäusern "Backbord" und "Steuerbord" mit jeweils 17 komfortablen Ferienappartements in einer grünen Gartenanlage auf einem insgesamt 1871 m² großen Grundstück entstehen.
  • Nur im rechten bzw. westlichen Haus "Steuerbord" steht noch eine Maisonette-Wohnung ganz oben in der Penthouse-Etage zum Verkauf: 74 m² großes 4-Raum-App. einschließlich ca. 28 m² Dachboden (fertig ausgebaute Abstellräume) und einschließlich Fernseesicht
  • Ein Schwimmbad und eine Sauna haben Sie und Ihre Gäste hier kostensparend nicht im Haus, sondern fast schon "vor der Haustür" im großen Ahoi!-Bad auf der anderen Straßenseite.
  • In Duhnen ist dies leider keine Selbstverständlichkeit mehr: Alle 34 Appartements im "Admiralsgarten" haben vom zuständigen Bauamt eine Genehmigung für die legale Vermietung als Ferienwohnung an Urlauber ("ständig wechselnde Kurzzeitgäste"). Aber auch eine Nutzung zu Wohnzwecken als Zweitwohnsitz bzw. als eigenes Urlaubsdomizil ist laut Bebauungsplan hier zulässig.
  • Jedes Haus hat einen Fahrstuhl von der hauseigenen Tiefgarage bis hinauf zur Penthouse-Etage.
  • Die 43 m² bis 81 m² großen Eigentumswohnungen sind als 2- bis 4-Raum-Appartements mit durchdachten Grundrissen konzipiert und für die Möblierung und Nutzung als familieneigenes Urlaubsdomizil bzw. für die Vermietung an Urlaubsgäste optimiert. Alle 34 Wohnungen haben ein oder zwei separate Schlafzimmer. Die Maisonette-Wohnungen in der Penthouse-Etage (Staffelgeschoß) haben fertig ausgebaute Abstellräume oben im Dachboden bzw. Spitzboden, wo bei der noch freien Wohnung Nr. 13 im Haus Nr. 2 ("Steuerbord") ein zweites Badezimmer mit Dusche und WC eingebaut wird.
  • Schöne Aussichten: Von der letzten noch zum Verkauf stehenden Wohnung Nr. 13 im Haus Nr. 2 haben Sie eine Fern-See-Sicht zur Nordsee und zum Weltschiffahrtsweg, und zwar zwischen den Strand-Palais-Häusern hindurch bzw. über diese hinweg und auch über das Ahoi!-Bad. Der Abstand zwischen den beiden Häusern beträgt über 9 Meter! Die Zufahrt zur Tiefgarage hat ein begrüntes Flachdach.
  • Im Erdgeschoß gibt es keine Wohnungen. Die je 6 Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoß haben jeweils einen Balkon und die je 5 Maisonette-Wohnungen im Staffelgeschoß (Penthouse) mit ausgebauten Abstellräumen im Dachboden haben jeweils eine größere Dachterrasse, die alle mit einem aufgeständerten Bodendielenbelag aus einem strapazierfähigen und pflegeleichten Holzkunststoffgemisch in Tropenholzoptik ausgestattet werden. Die Brüstungen der Balkone und der Dachterrassen werden dunkelgrau lackiert und erhalten Echtglaseinsätze, die in jeder Etage unten sichthemmend und oben durchsichtig sind.
  • Wohnungseigentumsrechtlich handelt es sich bei den Häusern "Backbord" und "Steuerbord" um zwei getrennte Anlagen mit jeweils nur 17 Eigentumswohnungen. Lediglich die Zufahrtsrampe zu den hauseigenen Tiefgaragen und eventuell auch die Gartenpflege sind gemeinschaftlich.
  • Bei diesem Neubau zahlen Sie keine zusätzliche Maklercourtage!

Ausstattung:

  • Man könnte eine solche Anlage sicherlich billiger (aber nicht "preis-werter"!) bauen, wenn man Abstriche bei Architektur, Ausführung und Ausstattung zu machen bereit wäre. Wir bevorzugen aber die nachhaltige Solidität. Unsere sehr ausführliche Baubeschreibung erläutert Ihnen die qualitativ gute Bauweise, von der Sie sich bei der Besichtigung von Referenzobjekten überzeugen können.
  • Auch wenn die gute Ausstattung des Hauses und der Wohnungen kaum noch Wünsche offen läßt, können Sie beim Kauf eines Appartements in diesem Neubau dennoch Ihren persönlichen Geschmack verwirklichen, aus diversen Mustervorlagen auswählen und Sonderausstattungswünsche mit uns besprechen, zum Beispiel ein zweites WC oder ein zweites Bad im Spitzboden.
  • Das Sockel- bzw. Erdgeschoß und das Treppenhaus werden dunkel verklinkert. Die übrige Fassade wird mit einem Wärmeverbundsystem ("Putzfassade") mit einem weißen, schmutzabweisenden Lotuseffekt-Farbanstrich versehen. Schauen Sie sich in Duhnen bei unseren Neubauten "Duhner Leuchtturm" im Wehrbergsweg 30 aus dem Jahre 2006 und "Duhner Dorfvilla" im Rugenbargsweg 16 aus dem Jahre 2008 an, wie pflegeleicht eine gute Putzfassade auch viele Jahre später noch sein kann.
  • Das Dach wird mit schwarzen bzw. anthrazitfarbenen Tondachziegeln statt mit Betonpfannen eingedeckt, farblich passend zu den dunklen Warmwassersolarplatten. Die Gauben werden mit Zinkblech verkleidet.
  • Alle Geschoßdecken werden in Stahlbetonbauweise erstellt, also oben in der Penthouse-Etage bei den Maisonette-Wohnungen auch die wohnungsinterne Decke zwischen den Wohnräumen im Staffelgeschoß und den wohnungsinternen Abstell- und Hobbyräumen im ausgebauten Dachboden ("Spitzboden"), deren helle und wohnlich wirkende Ausstattung sich kaum von den Wohnräumen im Staffelgeschoß unterscheidet, auch wenn es baurechtlich keine Wohn- bzw. Aufenthaltsräume sind. In allen Etagen einschließlich des Spitzbodens werden alle Wände in Massivbauweise erstellt.
  • Es werden weiße Kunststoff-Fenster mit 3-fach-Wärmedämmverglasung eingebaut. Im ersten und zweiten Obergeschoß und im Staffelgeschoß (Penthouse) werden alle Fenster mit Rolläden mit Kunststofflamellen ausgestattet, die bei den großen bodentiefen Fenstern und bei den Fenstertüren zu den Dachterrassen bzw. Balkonen sogar mit einem elektrischen Antrieb versehen werden.
  • Jedes Haus hat eine eigene, mit Erdgas betriebene Zentralheizung mit Niedertemperatur- bzw. Brennwerttechnik auch für die zentrale Warmwasserversorgung, die durch eine großflächige Solaranlage auf dem Dach mit einem Vorratsbehälter im Heizungsraum unterstützt wird. Der Energiebedarf beträgt nur 49,3 kWh/(m²a) gemäß Energieausweis.
  • Auf Fußbodenheizungen wurde zu Gunsten traditioneller Heizkörper verzichtet, weil sich nach der Meinung vieler erfahrener Ferienwohnungsvermieter reine Fußbodenheizungen wegen ihrer relativen Trägheit bei Urlaubsgästen nicht bewährt haben. In den Badezimmern wird der große Handtuchheizkörper durch eine Fußbodenerwärmung ergänzt, die beide ebenfalls an die Zentralheizung angeschlossen sind, also nicht elektrisch sind. Die Duschen in den 5 Penthouse-Wohnungen und den 2 rollstuhlgerechten Wohnungen sind bodengleich bzw. barrierefrei, was auch bei anderen Wohnungen genau wie eine Regenwalddusche – gegen Aufpreis – möglich ist.
  • In den Badezimmern werden die Fußböden gefliest und in allen übrigen Räumen einschließlich der Kochbereiche und der Wohnungsflure mit einem parkettartigen, relativ strapazierfähigen Kunststoffbelag versehen, z. B. der Marke "Expona Domestic". Alle Tapezier- und Malerarbeiten sind ebenso wie die Duschkabinen gemäß Baubeschreibung schon im Kaufpreis enthalten.
  • Beide Häuser werden in Stahlbetonbauweise vollständig unterkellert. Zusätzlich zur geräumigen Tiefgarage hat jedes der beiden Häuser noch zwei Garagen mit je zwei Plätzen im Erdgeschoß.
  • Im großen Fahrradraum im ebenerdigen Sockelgeschoß (Erdgeschoß) ist jeder Wohnung ein Abstellplatz für ein Fahrrad zugeordnet. Neben jedem Haus wird zusätzlich ein offener Stellplatz für einge Besucherfahrräder eingerichtet. Obwohl jede Wohnung einen wohnungsinternen Abstellraum hat, wird jedem der 17 Appartements zusätzlich ein rund 5 bis 6 m² großer und fahrradgerecht dimensionierter Abstellraum im Erdgeschoß zugeordnet. In einem Gemeinschaftsraum im Erdgeschoß werden für die Wohnungseigentümer und deren Gäste eine Waschmaschine und ein Wäschetrockner der Marke MIELE mit je einem Münzautomat auf einem Podest aufgestellt. Auch im Erdgeschoß werden alle Trennwände zu den Fluren und zwischen den einzelnen Abstell- und Gemeinschaftsräumen massiv gemauert und verputzt und gestrichen, also nicht als einfacher "Lattenverschlag" oder als "Maschendrahtkäfig". Viele Räume in diesem ebenerdigen und deshalb auch mit Fahrrädern gut erreichbaren Sockelgeschoß haben Fenster.
  • Beide Häuser stehen in einer Ziergartenanlage ohne oberirdische Kfz-Plätze! Die für beide Häuser insgesamt 1871 m² große Grundstücksfläche wird mit einer "immergrünen" Hecke umgeben. Die Gartenfläche wird mit Rasen begrünt. Der Stellplatz für Müllbehälter wird optisch ansprechend mit einem Sichtschutz aus einer Wellblechkonstruktion mit abschließbarer Pforte umgeben, wie wir es bei unseren letzten beiden Neubauten in Duhnen auch schon gemacht haben, nämlich bei "Dunamar" (Am Grooten Steen 12) und bei "Skippers Hus" (Dallacker 18A), erhält aber zusätzlich eine Überdachung als Sichtschutz von oben, wie es bei der neuen Residenz "Alte Liebe" am Hafen und bei der "Duhner Brandung" im Wehrbergsweg 22 gemacht wurde.

Lage:

  • Das Nordseebad Cuxhaven bietet Ihnen die Vorteile von STADT und STRAND – wo finden Sie das in so direkter Nähe sonst noch an der deutschen Nordseeküste und ohne Fähre gut erreichbar?
  • Duhnen bietet mehr als Dünen und Meer! Duhnen ist wohl vor allem wegen seines noch relativ dörflichen Charakters und wegen seiner guten Infrastruktur der nicht nur bei Urlaubern bekannteste und begehrteste Stadtteil von Cuxhaven und hat deshalb das größte Werterhaltungs- und Wertsteigerungspotential. Duhnen ist DAS Tourismuszentrum des Nordseebades Cuxhaven!
  • Die Ferien- und Wohnanlage "Admiralsgarten" wird südlich vom Wehrbergsweg am nördlichen Rand des Wehrbergswaldes auf einem 1871 m² großen Gelände gegenüber vom Ahoi!-Bad und gegenüber vom "Strand-Palais" gebaut, das vormals durch die "Kleine Wehrburg" und das "Ferienhaus Wehrburg" bekannt war. Zwischen dem neuen "Admiralsgarten" und dem westlich gelegenen und weiterhin bestehenden "Hotel Wehrburg" befindet sich eine laut Bebauungsplan öffentliche Grünanlage, die als Parkanlage des Hotels genutzt wird und in den bewaldeten Wehrberg übergeht und eine schöne Aussicht bietet. Die Entfernungen zu wichtigen Infrastruktureinrichtungen, die auch bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar sind, sind relativ kurz:
  • nur ca. 150 m nah zum Eingang des modernen Thalasso-Zentrums "ahoi!" in Top-Lage direkt am Strand, ausgestattet mit einem großen Meerwasserbrandungshallenbecken ("Wellenbad"), mit Whirlpool und Wasserrutschen, mit Kinderbecken und mit großer, abwechslungsreicher Sauna-Landschaft
  • nur ca. 200 m nah zum kilometerlangen Sandstrand mit schöner Strandpromenade zum Flanieren, zum Baden und Schiffe-Schauen, bei Ebbe auch ideal zum Wattlaufen bis zur Insel Neuwerk
  • nur ca. 400 m nah zum Duhner "Dorfbrunnen" im Dorfzentrum, das Ihnen die Vorteile eines über die Jahre gewachsenen und intakten Ortskernes bietet, zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten inkl. EDEKA-Markt, Bäckereien, Konditoreien, Fleischereien, Restaurants, Kneipen, Cafés, Eisdielen, Imbißstände, Ärzte, Apotheke, Friseur, Optiker, Mode- und Souvenierläden, Sparkassenfiliale mit Geldautomat, Postagentur, Kirche, Linienbushaltestellen (auch am "ahoi!-Bad") und vieles mehr
  • nur ca. 800 m nah zum großen neuen Kinderspielplatz und zum Mini-Golf-Platz am "Duhner Kreisel"
  • nur ca. 1400 m nah zum beheizten Meerwasser-Freibad in Steinmarne direkt am Strand (nur im Sommer geöffnet)
  • nur ca. 1600 m nah zum Döser Einkaufszentrum am "Bäderring" mit ALDI-Markt, Getränkemarkt, Optiker, Bäckerei/Konditorei und Fleischerei mit Imbiß
  • nur ca. 2800 m nah zum Kurpark in Döse mit großem Veranstaltungszentrum "Kugelbake-Halle"
  • nur ca. 4900 m nah zum Cuxhavener Hafen am Weltschiffahrtsweg mit "Alte Liebe" und Yachthafen
  • nur ca. 5000 m nah zum Cuxhavener Stadtzentrum am Eingang der Nordersteinstraße (Einkaufsstraße als Fußgängerzone) in der Nähe vom Wasserturm und Bahnhof

Sonstiges:

  • Wann wollen Sie sich dieses sehenswerte Projekt ansehen? Eine gemeinsame Besichtigung der Baustelle im Wehrbergsweg 45-47 und einer Musterwohnung im Dallacker 18A ist nach telefonischer Terminvereinbarung generell auch abends und am Wochenende möglich. Ich zeige Ihnen bei dieser Gelegenheit gern auch einige der 8 Häuser mit 62 Wohnungen als Referenzobjekte, die ich als Bauträger oder Makler in den letzten 15 Jahren in Cuxhaven zusammen mit dem Architekten und Generalbauunternehmer Christoph Becker aus Haren im Emsland realisiert habe, zum Beispiel zuletzt im Dallacker 18A in Duhnen.
  • Zusätzlich zum Gesamtkaufpreis für eine gemäß Baubeschreibung schlüsselfertige Wohnung einschließlich eines Pkw-Platzes in der hauseigenen Tiefgarage oder in einer der beiden ebenerdigen Doppelgaragen in jedem Haus zahlen Sie als Käufer die üblichen Erwerbsnebenkosten, also 5 % Grunderwerbsteuer und zusammen ca. 2 bis 3 % für die Notar- und Grundbuchamtsgebühren.
  • Sie zahlen bei diesem Objekt keine zusätzliche Maklercourtage! Die gesamten Vertriebskosten sind schon im Kaufpreis enthalten. Beachten Sie dies bitte, wenn Sie unsere Neubauofferte mit anderen Angeboten vergleichen, bei denen Sie ortsüblich bis zu 5,95 % Maklercourtage (brutto) noch zusätzlich zum Kaufpreis zahlen müssen!
  • Im Kaufpreis bereits enthalten ist ein ideeller Miteigentumsanteil am Grundstück. Sie zahlen also keine Erbpacht! Auch für Ihr Gespräch mit Ihrem Steuerberater und für die spätere Einreichung der Unterlagen beim Finanzamt nennen wir Ihnen zur Berechnung der Abschreibungsbasis gern den auf "Grund und Boden" entfallenden Kaufpreisanteil auf der Basis des katasteramtlichen Bodenrichtwertes in Kombination mit der Grundstücksgröße und dem Miteigentumsanteil.
  • Sie zahlen bei diesem Neubau keine zusätzliche Mehrwertsteuer! Wir werben nämlich nicht wie manche Mitbewerber plakativ mit Netto-Preisen, die sich dann womöglich letztlich noch um 19 Prozent erhöhen! Wenn Sie Ihre Ferienwohnung nach der Fertigstellung 120 Monate lang an andere Urlauber ("ständig wechselnde Kurzzeitgäste") vermieten möchten, was generell umsatzsteuerpflichtig ist, und dabei nicht zu einem umsatzsteuerbefreiten Kleinunternehmer mit Brutto-Einnahmen bis höchstens € 17.500,- als Freigrenze optieren können oder wollen, dann finden Sie in unserer Preisliste die um ca. 9 % niedrigeren Netto-Kaufpreise gemäß § 13b UStG (Umsatzsteuergesetz). Fragen Sie Ihren Steuerberater!
  • Mit den Bauarbeiten wurde begonnen! Ende Mai 2015 wurde die Baustelle eingerichtet und mit den Erdarbeiten für das linke bzw. östliche Haus 1 ("Backbord") begonnen, um nach der Fertigstellung des Tiefgaragenrohbaus mit den Erdarbeiten für das rechte bzw. westliche Haus 2 ("Steuerbord") zu beginnen. Die Fertigstellung beider Häuser wird anschließend parallel vorangetrieben, ist aber letztlich auch abhängig von der Witterung und speziell vom Winterwetter. Die Bezugsfertigkeit ist für Anfang Seotember 2016 vorgesehen.
  • Unsere Angebote sind freibleibend und unverbindlich. Ein Irrtum und ein zwischenzeitlicher Verkauf bleiben vorbehalten. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Dies gilt auch für die Maßhaltigkeit und das Mobiliar in den Grafiken. Entscheidend für das Vertragsverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer (Bauträger) sind allein die Vereinbarungen im Kaufvertrag und in der zugehörigen Bauwerkserrichtungsurkunde mit Teilungserklärung.
  • Die Bauträgerschaft erfolgt durch einen langjährig erfahrenen Immobilienmakler und Bauträger aus Cuxhaven mit diversen Referenzobjekten auch in Duhnen. Die Projektfinanzierung erfolgt durch ein Konsortium beider in dieser Region tätigen Sparkassen. Planung und Bauausführung erfolgen durch einen sehr erfahrenen Generalbauunternehmer und Architekten aus dem Emsland, der schon seit über 15 Jahren auch in Cuxhaven tätig ist und hier viele Referenzbauten vorweisen kann, zum Beispiel ganz aktuell die beiden Neubauten der "Duhner Brandung" im Wehrbergsweg 22 und auch das große Garni-Hotel "Duhner Strandhus" in der Cuxhavener Straße 37 in Duhnen und die neue "Residenz ALTE LIEBE" am Hafen. Für die Ferienwohnungsvermietung (also für die Vermittlung von Kurzzeitmietverträgen) empfehlen wir Ihnen auf Anfrage eine schon seit 1976 speziell in Duhnen erfolgreiche Agentur. Für die nicht im Kaufpreis enthaltene Möblierung empfehlen wir Ihnen auf Anfrage ein Küchenstudio in Cuxhaven und ein Möbelhaus in Bad Bederkesa im Landkreis Cuxhaven.
  • Wenn Sie noch ausführlichere Informationen über dieses Projekt haben möchten, dann vergessen Sie bitte nicht, bei Ihrer Anfrage auch Ihren vollständigen Vor- und Nachnamen und auch Ihre vollständige Briefpostanschrift mit Straße und Hausnummer sowie Postleitzahl und Wohnort anzugeben, damit wir Ihnen die umfangreichen Unterlagen auch per Briefpost senden können.
  • Wenn Ihnen dieses Angebot wider Erwarten nicht zusagen sollte, dann haben wir oftmals noch weitere Wohnungen und Appartements, Häuser und Grundstücke von PREISWERT bis PREMIUM in Cuxhaven einschließlich Duhnen und Döse im Angebot. Rufen Sie mich an: Unter 04722-2219 und NEU 04721-34606 und vor allem unter der Handynummer 0170-5108818 erreichen Sie mich oft auch abends und am Wochenende.

Erfahrungen mit FeWo-Vermietung in Duhnen

FeWo-Vermietungserfolge
Größe: 467 kB

Sie erreichen mich oft auch abends und am Wochenende: 0 47 22 - 22 19 oder Handy 01 70 - 5 10 88 18